大陸樓市將生變 官媒連發三文泄露動向(圖)
加槓桿導致房地產市場、金融體系甚至整個經濟出現風險。(圖片來源:網絡)
【看中國2016年07月25日訊】中國大陸房地產泡沫被稱為史無前例的巨大,繼二線城市合肥7月1日實施樓市新政之後,7月15日起廈門市也調整住房信貸政策,兩地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例,釋放出降低信貸槓桿為樓市降溫的重要信號。
樓市再現降溫信號,是對當前大陸部分一二線城市再現過熱苗頭的警示。這意味着樓市將發生新的變化,中共政府官媒《新華社》接連三天發布三篇文章透露出動向,聲稱要警惕繁榮背後有風險。
與前幾輪樓市反彈不同的是,本輪部分城市房價暴漲、地王頻出,更多與金融槓桿的撬動有關。30%的首付將房地產投資的槓桿率上升到兩倍以上,而年初曝出的鏈家和很多P2P公司提供的首付貸則進一步放大了槓桿,這一現象與2015年股市的場外配資非常相似。
加槓桿表明房地產就不再像必需品,而是越來越像金融品,勢必催生房地產投機行為和房地產價格泡沫。如果繼續加槓桿,將導致舊的泡沫還沒擠出,新的泡沫又會積聚,最終可能會在政策收緊時破裂,導致房地產市場、金融體系甚至整個經濟出現風險。
美國的次貸危機、日本的房地產泡沫,就是由於反覆加槓桿,通過一輪又一輪的量化寬鬆、再寬鬆,形成了惡性循環。
另外,在當前相對寬鬆政策下,部分開發商通過融資舉債、加槓桿等方式造“地王”,企圖以房價上漲自我解套;在積極擴張戰略下,部分企業上半年債務融 資規模較大。上半年“地王”過半為國企央企獲得,據業內人士分析,央企國企搶“地王”與國有企業改革重組過程中爭取賬面好看、掌握主導權密切相關。
“地王”必將加重供需倒掛,普通住宅供應不足,供應高端化、豪宅市場去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項目要想上市盈利,未來兩年房價必須要在目前基礎再上漲100%或更多。這裡面包含的產業風險、金融風險以及國有資本流失風險。
仔細分析大陸樓市現狀,這些數據並不能讓人輕鬆。在市場分化加劇的背景下,部分二線城市和三四線城市的庫存總量仍在高位。市場機構調查顯示,瀋陽和大連等城市雖然消化周期均有回落,仍高達19.5個月和22.6個月。對於城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市而言,去庫存壓力依然很大。
從結構來看,相對於住宅市場,商業地產存量過大、空置率高、租金低,成為“難啃的骨頭”。中國國家統計局最新數據顯示,截至6月末,中國商業營業用 房待售面積高達15263萬平方米,同比激增23%。以紅火的一線樓市上海為例,來自中國指數研究院的調查顯示,商業營業用房與寫字樓可售面積總量逾 1950萬平方米,而商品住宅可售面積僅947萬平方米。
去庫存不應通過加槓桿,事實證明,加槓桿只會導致樓市“虛火”上升,放大樓市“虹吸效應”,資金過度向一二線城市集中,既使熱點城市房價高位跳漲,也增加了三四線城市去庫存的難度。
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