買房子很賺錢嗎?其實都是金融幻覺(視頻)

作者: 齊俊傑

【看中國2017年9月4日訊】最近一年,由於中國各地的三四線城市,房價一個勁的漲,讓很多人都不淡定了。沒買到房子的好像一下錯過了好幾億。而買到房子的,好像全都富了。于是給大家一個印象,在過去十年中,買房就是最好的投資。買房跟投資逐漸的畫上等號。

那麼我們不妨先看看,房價在過去十年漲了多少?

首先,第一梯隊永遠是北上廣深,這四個城市的房價從2007年大概1萬塊錢左右,漲到了今天的均價5萬,基本上是10年5倍。如果按照年化計算,差不多年化收益率達到20%,這個收益率不低了,但也絕不是高到哪去,另外,北上廣深是全國房價最活躍的城市,但也不是始終在上漲的,基本就是2007年大漲,然後2008年回調,2008年-2010年繼續漲,2010年一直到2014年都是走平甚至微跌,2014年底才開始重新上漲,所以即使在一線城市也只有大概一半的時間在上漲。

其次,二線城市,杭州,南京,武漢,成都這些地方,差距還是挺大的,10年前的房價大概5-6千的也有比如南京成都,高一點的杭州能到8千,一路漲過來,基本上一些城市破了2萬均價,杭州漲了也就3倍,南京漲了4-5倍,像成都什麼的,也就頂多翻了一倍多一點,所以算下來,南京的回報率年化是15-20%,杭州的年化收益率大概13%以下,而成都如果你買房10年,年化收益率不到10%。這些地方的房價基本跟北上廣深一個走勢,但從2010年到2016年卻是明顯下跌的。其中成都和杭州是跌的比較明顯的。直到2016年中期,跟著一線城市這股妖風,這些二線城市才開始了轟轟烈烈的補漲,如果要沒這最後一波,那麼基本上10年漲幅全都要打對折。

第三,其他的三線城市,比如什麼哈爾濱,長春,西安,濟南這些地方,其實就更慘了,這些城市從2008年到2016年幾乎根本就沒漲過,也就最近一年才有了翻倍的漲幅,西安漲了1.5倍,哈爾濱漲了1.3倍,大連、濟南、青島也是在最後才翻倍,太原什麼的即使最後這股妖風襲來,也沒漲多少。如果買房十年做統計,收益率大概就在5-6%左右,僅僅相當於貨幣基金,或者債券的收益率。

綜合來看,儘管現在房子已經引發了嚴重的泡沫,並且帶來了巨大的金融風險,但其實房子的漲幅沒有大家想像那麼大,大家之所以感覺房子的投資很賺錢,主要有兩個因素,第一加了杠桿,第二覺得這是自己能幹的。所謂杠桿就是貸款買房,管銀行借的錢,看起來好像首付30%,中國人好像是加了3倍杠桿,但其實杠桿率遠不止統計的這麼低,因為湊首付的時候你還會向父母甚至七大姑八大姨借錢,所以實際杠桿率可能已經達到了10倍,放了這麼大的杠桿出來,那麼年化20%的收益一下子就變得非常恐怖,所以這10年下來,大家都覺得在房子上至少賺了10倍,這都是金融幻覺。是一種紙面財富,其實如果你在其他的投資上,也敢這麼加杠桿的話,賺的更多。比如格力電器10年10倍,如果你2008年買入100萬塊錢,再放10倍杠桿,現在你基本身價上億了,而且你收到的都是現金,是能夠變現的高流動性的金融資產,如果你保守點,買雲南白藥,10年5倍也是有的。

加杠桿上去,自然也是不得了。遠比房子靠譜的多。我們說的還是比較正常的,就更別提其他的,更不用說瘋狂的比特幣什麼的。之所以大家都對這些不眼紅,單單眼紅房子,是因為你覺得這些你都看不懂,而房子是自己可以買的,可以買的沒買,自然就很痛苦,感覺錯過了好幾億。

不過,要提醒大家,加杠桿是把雙刃劍,也是有週期的,一旦杠桿加上癮,那麼就十分危險了。在貨幣寬鬆週期,利率很便宜,你多借錢去炒資產,這其實風險並不小,比如漫長的2010年-2014年,這麼多年樓市都沒怎麼漲,當時杭州樓市已經岌岌可危,寧波和溫州都已經開始跌了,很多人手上的錢已經快撐不住了。要知道未來可是緊縮週期,是資產價格受到抑制的週期,而且不光國內,全世界都是緊縮週期。這樣借錢炒資產將更加危險。你借3倍的錢,資產跌價3成,你就受不了了。如果你借10倍的錢,那麼只要跌10%,你可能就會陷入財務危機。

所以醒醒吧,房子的投資並不很賺錢,之所以你覺得很賺錢,都是用玩命換來了。用杠桿加出來的幻覺,別忘了這10年中,你的收入還漲了1倍多,現在央行已經在緊縮貨幣了,未來杠桿的風險越來越大。此時很多人不知道去杠桿,反而給自己重新加上杠桿,比如換房,給自己重新綁上重重的房貸,用杠桿賺的錢,最後也會因為杠桿而賠進去。好夢一場,最後卻竹籃打水一場空。

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